中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 记者陈晓 今年以来，房地产企业解扣押进程不断加快，不少面临风险的房地产企业（即无法按时还清各类公债的房地产企业）的重组计划已一一落实。公开数据显示，房地产行业累计处置规模已超万亿元，一系列举措正将化解风险推向关键阶段。债务重组不仅是企业简单的自毁，也是恢复行业信心的唯一途径。企业如何找到复杂债务问题的解决方案？重组完成后，房地产企业如何寻找新的发展方向？带着这些问题，《证券日报》记者记者深入了解债务重组模式和众多常见企业的发展，探寻房地产行业深度重组后的出路。债务重组相当复杂。自2020年第一家房地产公司倒闭以来，房地产行业的信用体系面临着前所未有的压力。中国指数研究院数据显示，2021年有16家房企面临风险，2022年这一数字将达到44家。债务风险的集中暴露，使得债务和信贷成为近几年行业安全和发展的主要因素之一。不过，随着多家保险地产公司陆续完成境内外债务重组，行业内多年出现的债务问题取得了胜利。中国指数研究院数据显示，截至10月底，共有21个指数l 房地产企业债务重组重组获批完成，累计减债约1.2万亿元，极大减轻了行业公众支付压力。进入11月，更多房企公布偿债进展。例如，11月5日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）第二次约96亿美元外债筹划获得香港高等法院批准，正式成为首家普遍清零外债的大型房地产企业； 11月6日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）海外重组方案获得债权人全票通过，预计减少债务约117亿美元。然而，债务重组并非一蹴而就。一方面，房地产行业正处于复苏期，销售未见回升。等完全康复。所有资产和现金流首先要用来“保证资产交割”，从而导致分配给债权人的蛋糕变小。另一方面，外债规模庞大、结构复杂。许多房地产公司的债务分布在多个司法管辖区，涵盖纽约法、英国法、香港法等不同体系。各种法律规则、发行结构和增信安排相互交织，使得重组设计更加复杂。 “行业重组之初，不少房企试图通过扩大债务、处置资产、转让股权等手段缓解资金压力，维持信贷和项目运营，但只是延期风险的扩大。如果财产和负债不能改善，即使偿付能力发展暂时恢复，公司经营性现金流仍将难以支撑。上海EJU房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。在此背景下，通过系统性债务重组，要保证企业财务稳定和可持续经营。努力创造条件成为当前房地产企业债务转型的主要问题。在与债权人的博弈中寻找平衡点有着不同的诉求。房地产企业如何在资源有限的情况下找到最佳的解决方案？一方面，房地产企业依靠律师事务所、会计师事务所等中介机构在各种条件下进行压力测试，以确定公司未来能够实现的现金流，并制定出符合现实预期的公平的债务偿还计划。责任。一位房地产公司相关负责人告诉《证券日报》记者，境外债务重组债权人类型较多，利益诉求差异较大，涵盖中资银行、外资银行、对冲基金、保险基金、私人银行等各类机构。而且，各方在股权与债务工具比例、债务展期与减免、收入分配机制等方面存在不同的偏好和限制，进一步加剧了方案谈判的复杂性。在债务重组过程中，公司管理层带领财务团队与债权人进行了长达数月的谈判，反复研究主要分歧点，在“艰难妥协”的博弈中寻找平衡点，逐步制定出各方认可的重组方案。江哲 信达资本董事局执行委员会委员中金资产管理有限公司人士告诉《证券日报》记者，能够获得债权人认可的方案一般都具备很多关键特征。首先，专业机构详细测算证明，重组后的债务偿还率高于直接破产；其次，政府的支持和国有资产管理公司等的介入，将增强计划的可信度和实施性；第三，提供不同的“工具箱”选择，匹配不同债权人的风险偏好和需求。从大部分房企最终的债务重组方案来看，一般包括短期、中期、长期选项，分别对应现金回购、债转股、债券置换三大类。具体来说，现金回购可以解决短期需求，贷款人债务可以立即清偿，但相对偿债比例较低；债转股与公司价值的长期恢复挂钩，允许债权人分享未来利润，但也存在时间成本和低效率。哭；新债务证券可以保护更大比例的本金，但还款期限较长，通常可达10年左右。不同类型的债权人由于资金来源和风险偏好的差异，在重组方案中的优先顺序也不同。 “一般来说，银行债权更倾向于稳定回收，倾向于‘保本+展期’，展期未实现时，则通过将债权折价转让给AMC退出，往往会选择‘以美元股/债券清偿债务’obp。债权结构的弱点。这种平衡短期和中长期选择的方式，让债权人可以根据坎索的需要，相对自由地选择。此外，一些房企也创新了，采取了多种方式，例如，洛根·格鲁（Logan Grou）。p有限公司设立了“上海临港商业”相关收益权信托，进一步强化了债权人利益保护，提高了债务回收的可预见性和确定性。每100元基础债券的剩余面值可转换为价值100美元的信托份额，且不减少本金。信托成立后，先支付债券面值0.5%的现金首付。在信托存续期间，信托收益将以0.15%/年的速度产生。信托收益将在信托到期时一次性支付。与此同时，一些房企控股股东通过股东贷款转股、提供无息贷款、股权质押等方式，赢得了债权人的信任。例如，碧桂园控股股东牵头签署不可撤销承诺，将11.48亿美元股权余额全部转为股东贷款入股；大股东融创中国提供的4.5亿美元无息贷款也以同等条件作为债权人同时转为股东。中国指数研究院企业研究部主任刘水告诉《证券日报》记者，常见的债务重组方式包括债转股、以资产抵债、全额展期等。主要一是通过减债来减轻实际债务负担。从公司减债比例来看，通常在40%-70%左右，这为改善资产负债表、恢复长期经营创造了有利条件。行业发展模式转型越来越多的房地产企业成功通过债务重组方案，企业资产负债表正在进行大整顿，行业最困难的时期正在过去。同时，不断推广“稳楼市”相关政策的出台、城市房地产融资协调机制的建立以及以下房地产项目进入“白名单”也不断改善房地产企业的外部融资环境。在刘水看来，债务重组完成后，房企首要任务是强化“造血”能力，加快还款速度。开发业务方面，可以将有限的资源投入到供需关系健康的主要城市，建设满足当前改善需求的“美丽的房子”，这也是提高销售回款效率的关键；在经营业务上，可以从“重资产持有”转向“轻资产输出”，利用近年来积累的开发、建设、品牌经验，转向代建、物业等轻资产模式管理。姜健建议房企积极联手AMC等专业机构，共同开辟存量期可持续发展之路，推动行业向新的发展模式转型。面对未来，房地产企业管理层也表现出了企业“活得住、站得住”的信心。例如，徐汇控股集团有限公司董事长林忠在债权人电话会议上表示，一定会放弃“三高”模式，走向“低负债、轻资产、高质量”的发展道路，聚焦三大主业板块：一是商业地产控股业务稳健增长；二是重点城市业务深度拓展；三是基础房地产物业管理业务发展。碧桂园制定“一体两翼”战略，聚焦房地产开发业务，打造“两个基地”。新业务：技术建设和管理建设，为业务发展注入新动能。业内普遍认为，完成债务重组只是化解风险的起点，而非终点。重组的重要意义在于为企业恢复“血液功能”争取时间，最终推动房地产行业走出调整和好奇走向复苏。展望未来，严跃进表示，债务重组为企业创造了“二次创业”的机会，未来房地产企业的主要竞争将不再是规模扩张，而是品质化的业务和服务能力。行业已经度过了最困难的阶段，正在走向一个新的、更加稳定的阶段。 （编辑：蔡青） 中国经济网公告：股市信息来自合作媒体和机构。这是作者的个人观点。它是为了仅供投资者参考，不构成投资建议。投资者据此操作需自行承担风险。